广州旧楼加装电梯,身价上升,租售价齐涨!

近年来旧楼加装电梯一直是媒体的“高关注”话题。2008年丽江丽茵楼2座加装电梯“破冰”获得媒体关注，丽字楼业主及市区旧楼业主看到曙光;去年江南西紫山大街一栋旧楼在几位老伯的热心推动 下，终于加装成功;在加装电梯的一片叫好声中也出现不少杂音，多个大学的低层住户就楼房加装电梯起诉规划局，认为侵害低层住户的采光及改变间隔，旧楼加装 电梯遇到阻碍。今年，旧楼加装电梯的话题在广州市两会被再度提起，韩志鹏等36名委员提交的关于多层住宅改造加装电梯的提案，日前已被广州市政协纳入重要 提案摘报，送市委、市政府、市政协主要领导参阅。委员们提出建立绿色通道，简化审批程序，财政出资30%，分期付款等建议。
　　某机构市 场主任黄燕飞介绍，1999年之前建成的7层以上的住宅大多没有安装电梯，其中以老城区住宅所占的比重较大。随着广州市人口老龄化加剧，越来越多居民希望 自己所居住的旧楼可以加装电梯。为此，记者近日走访丽江花园、五山茶山小区等成功加装电梯或正在加装电梯的小区，与牵头的业主及周边中介了解详情。据记者 了解到，楼梯楼加装电梯的成功因素有三点：热心人士或组织牵头;资金有保证;劝服低层住户。三个因素缺一不可，由此可见，广州市5万栋旧楼加装电梯的进程 仍是前路路漫漫。

　　成功个案：五山茶山小区、华工南新村

　　成功贴士：学校牵头并补贴 业主齐心

　　电梯一开通

　　楼价立涨两三千

　　楼价现状：五山一带的高校有不少旧楼都已经成功加装了电梯，如华农茶山小区、华工南新村。某机构五山分行资深营业经理周绮茹告诉记者，这些旧楼加装电 梯后，楼价升了2000元/m2以上，涨幅在10%左右。合富置业高级营业经理陈庭佳表示，茶山小区有加装电梯的物业市场价约22000~23000元 /m2，没加装的物业市场价约18000~20000元/m2。已加装电梯的物业会相对热求一些，但由于放盘相当少，而且价钱也比较高。租赁方面，已加装 电梯的三房单位月租金约3800元，而没加装电梯的三房单位月租金约3300~3500元。

　　由于华农茶山小区和华工 南新村的绝大部分住户为高校职工，电梯加装的确有“背景”。加装电梯首先是由学校牵头，学校公布了有改造旧楼加装电梯的计划，公开征集广大业主意见。并且 学校方面也给予一定的资金补贴。在征得业主及相关利益人一致同意后，向相关政府部门提交旧楼平面布局具备加装电梯的条件并符合国家相关规范要求，在相关手 续资料齐全的前提下，经规划审查，符合要求给予办理规划许可手续，最终旧楼加装电梯成功。

　　周绮茹表示，茶山小区旧楼加装电梯成功，一方面是学校负责组织协调、经费补贴方面都积极参与，整个活动有了主要的牵头者;另一方面该小区居民加装电梯的决心都比较统一，楼上楼下的居民能通过协调达成共识，高层住户分摊的电梯费用会比较多，低层则相应费用会减少。

　　由于暂时政府还有没有明确的实行细则去指导社会自发的旧楼加装电梯，因此有的小区超过三分之二的业主通过了改造方案，亦可以实行旧楼加装。华工南新村就 是其中一个例子。据周绮茹介绍，当初华工南新村欲加装电梯时，有个别低层住户反对加装，但最终因为三分之二的业主都通过了改造方案，一、二楼的低层住户不 用缴纳任何费用亦不能使用电梯，三楼以上住户才使用电梯。

　　成功个案：丽江丽茵楼2座

　　成功贴士：热心人士推动、物业配合

　　电梯还没装好 放盘已现“电梯价”

　　自2003年开始，有着31栋9层高楼梯楼的丽江花园丽字楼业主开始讨论加装电梯问题。2008年，丽茵楼2座率先“破冰”，获得广州市规划局特事特 办，为其简化电梯报装手续，并减免报建费用;2010年10月，丽江花园丽茵2座终于拿到了《建设工程规划许可证》。日前，记者来到丽江花园采访，丽茵楼 2座加装电梯的牵头人之一、9楼业主陈先生告诉记者，去年10月获得《建设工程规划许可证》后他们还要跑一些政府及企业的“公章”，最近他们已获得电力增 容批复，3月20日召集业主再次开会，确定签订电梯合同的事宜。陈先生告诉记者，每逢加装电梯的重大节点，他们按例必会召开业主会议，故此从2008年 “破冰”以来，由于跑部门盖公章以及协调业主开会均用去不少时间，到最近才算搞完加装电梯所需的“公章”。

　　据某机构丽江花园分行高级 营业练月寿表示，丽茵楼在筹集加装电梯费用时曾一度遭到阻碍。有部分低层住户不想安装电梯，认为意义不大，最终经过小区管理处和业主之间的积极协调而达成 共识建电梯。丽茵楼业主陈先生表示，他与热心推动加装电梯的业主一起开设联名户口，支持加装电梯的业主往户口存入保证金(1000+楼号，如901房就存 入1901元)。后来丽茵2座也有业主卖掉房屋，这位业主就复印联名户口存折的有关资料，向下一手买家取回这部分保证金，新业主继续参与加装电梯。陈先生 表示，本周各户将把集资装电梯的全款存进联名账户，电梯公司再与物业公司申请进场安装电梯，顺利的话，4月初可以进场，工期为60个工作天。届时若能及时 通过番禺区技监局的验收的话，今年夏天丽茵楼住户再也不用“身水身汗”爬楼梯了。

　　由于丽茵楼2座1楼无住户，2~9楼每层8户，共有 64户。为争取低层住户的同意，主张加装电梯的住户与其协商，2楼住户不需交钱，3楼住户免费使用电梯一年，若满意以后再交钱。目前丽茵楼2座已有34户 出钱参与加装电梯，6~9楼共4层32户业主全部加入，并成为推动加装电梯的主心骨。陈先生表示，为避免电梯施工工期过长对住户产生影响，他们在比较多个 方案后选择了钢结构的观光电梯方案。据估算，整个加装电梯总价30多万元，住户需缴交的费用有6000~1.2万元不等。

　　丽江花园现时 有多个楼梯小区的业主都想筹集资金加装电梯，陈先生表示，已有几座楼梯楼的业主向他们取经，希望效仿丽茵楼2座。不过练月寿称，由于丽江花园有两至三成的 业主是外地买家，部分长期不在广州;还有部分为投资客，或放租或空置物业待转手获利，自住买家约占四五成左右。因而全部楼梯加装电梯还是有一定的难度，可 能部分自住客比较集中的楼梯组团加装电梯会比较相对容易。

　　楼价现状：练月寿表示，丽茵楼2座虽然仍未最终加装电梯， 业主的放盘价已是“电梯价”。之前面积在66平方米左右的两房单位，楼梯楼中层单位二手均价约72万~73万元，加装电梯后该类型单位二手价约为78 万~80万元，价格浮动不算太大;相比高层单位价格升幅会比较明显，楼梯高层两房单位原二手价约为57万~58万元，现时加装电梯后升至82万~83万 元。

　　加装电梯仍难关重重

　　报批已有公司**

　　争取业主同意太难

　　旧楼加装电梯，获得 中高层住户的一致赞成，却引来低层住户的种种不满。中山大学、华南理工大学均曾出现低层用户状告市规划局的诉讼，要求撤销规划局颁发的加装电梯建设许可 证。去年广工大住宅楼加装电梯施工期间，甚至遭到邻楼住户的干扰，最终法院以邻楼住户非加装电梯的利害关系人为由驳回邻楼住户的起诉，加装电梯才得以继续 展开。

　　记者在广州市不少业主论坛也看到关于加装电梯的讨论。在穗花新村业主论坛，一位业主热情地把4栋楼加装电梯的方案贴出来，在跟帖 中记者看到一个反对的帖子：“站着说话不腰疼!你若把这个方案贴出来，再把后面的费用写出来，看还有几个人会签名?当初想请个保安，一户十几块钱都搞不 定，现在比2000元再翻一番，有几个人同意?再说以后电梯的保养、维修也是一笔不小的费用;还有安全问题，这里靠路边，又没有物管和保安，还有三个楼梯 上落，好在不少人不知道怎么上来，有了电梯就方便了贼人。”

　　地产人士表示，加装电梯难关主要有三个，一是低层用户的反对;二是后期维护费用及治安安全隐患;三是报批需时。据记者了解，目前已有一些电梯安装公司提供报批**服务，第三个难关不难克服，第一和第二道难关最难闯。

　　各方献策

　　某机构市场主任黄燕飞表示， 现时广州旧楼成功加装电梯的例子并不算多，大多数集中在法政、高校、事业单位等职工宿舍住宅。由于现时旧楼改造加装电梯 的相关政策一直未能出台，住户如果想加装电梯，首先是要统一住户意见，因为不同楼层，不同年纪的住户，居住诉求都不一样，众口难调，协调好整栋物业的住户 意见是第一步。其次是要有“牵头人”带动，最好是由单位发起，因为通常加装电梯需求比较迫切的一般是已经上了年纪或者是家中有老人的住户，但这些人往往由 于精力有限或没时间，因此需要有固定的人选去跑申报等流程。还有最重要一点，加装电梯需筹集一笔不少的资金，如果有单位补贴或政府有相关方面的补贴，旧楼 成功加装电梯的几率相对也会比较大。

　　●在被列为重要提案的楼梯楼加装电梯提案中，广州市政协委员们建议，尽快出台《广州市既有住宅增设 电梯暂行办法》，明确能否加装电梯是按两个“2/3要求”，还是必须全体业主同意等多个问题。由政府引导，确定牵头单位，主动推进这项幸福工程。并建立绿 色通道，简化审批程序。

　　●在资金筹措方面，王桂林等委员建议采取“四个一”的办法，政府补一点，原单位出一点，维修基金和个人各出一点，允许业主提取住房公积金。

　　●韩志鹏委员则建议借鉴兄弟城市做法，由财政出资30%。据他了解，目前各地在老房加装电梯方面的做法，宁波由财政出资70%，而厦门则由财政出资50%。他还建议由政府与银行沟通，建立加装电梯分期付款机制。